滋賀県彦根市の司法書士・FP事務所 おうみ@法務事務所/債務整理・相続・離婚・会社設立・不動産登記

不動産について

まず、不動産の財産分与で一番厄介なのが、多くの人に当てはまりますが、住宅ローンを組んでいる銀行との問題です。

確かに法律上は、不動産に住宅ローンの抵当権が設定されたままでも、自由に所有権を移転することは可能ですが、これは法律論であり、現実的ではありません。

なぜなら、住宅ローンを借り入れる際に銀行との「金銭消費貸借契約」で、「住宅ローンの対象となる不動産の名義を変更する場合は、事前に銀行の承諾を得なければならない」とされていることが非常に多いからです。すべての住宅ローン契約がこのようになっているといっても過言ではありません。

住宅ローンを支払う人と、その住宅の所有者が別々になってしまうと、住宅ローンを支払う側の心理として「自分が住む物件の不動産ではないので、ローンの支払いを滞らせてもいいや」という考えになってしまうことを防ぐためです。


ですから、銀行対策を考える必要があります。
 
一つの方法としては、住宅ローンの支払いが全て完了するまでは不動産の所有権は夫名義としておき、住宅ローンを完済した段階で夫から妻へ所有権移転の登記を行うという方法が考えられます。
 
ですが、住宅ローンの完済までには数十年かかることもあります。住宅ローンが完済したところで、元夫が、「長年ローンの支払いをしてきたのは自分なのに、いまさら何十年も前に別れた元妻に不動産を譲渡するのは納得いかない」と心変わりされることは十分予想できます。

ですからそのような夫の心変わりに備える意味でも、やはり「公正証書」(裁判所の判決と同等の効力を持ちます)を作成し、住宅ローン完済後はすみやかに所有権の移転登記をすることをお勧めします。また、不動産に「仮登記」をしておくのも有効な手段です。

このように財産分与は不動産の所有権が絡みますので、不動産の所有権にもっとも詳しい司法書士に依頼することをお勧めします。

※離婚している事実を銀行に伝える義務もありませんし、仮に所有権移転を勝手に行っても法律上は問題ありませんし、住宅ローンの支払いさえ遅滞なく行えばトラブルもおきませんが、住宅ローンの遅滞が発生してしまってから、離婚の事実や承諾のない所有権移転が銀行側に発覚した場合、銀行側は強硬な手段をとってくる可能性があります。

もし悪質だと判断されれば、交渉の余地なく住宅ローンの一括返済要求から競売へと一気に進められることも考えられますので、銀行には離婚する段階できちんとその事実を通知してください。


住宅ローンの支払いについて

住宅ローンは、銀行と住宅ローンの申込人の間で交わされた契約ですので、たとえ夫婦間といえども名義を変更するには銀行の承諾が必要です。
 
これは、連帯保証人の変更に関しても同じことが言えます。その名義を変更したり、保証人を外れたりする場合は必ず銀行の承諾が必要です。

離婚にあたって住宅ローンをどう扱うかは色々なパターンがありますが、「不動産も住宅ローンも夫のみの名義となっている場合」を仮定しますと、大きく分けると以下の4つに分けられます。

不動産を売却し、売却益で住宅ローンを返済する。


これは、離婚時の住宅ローン問題のもっともシンプルな解決方法です。不動産を第三者に売却し、その売却益から住宅ローンの残債を返済し、お金が余れば夫婦の財産分与の対象とします。

しかし、不動産を売っても住宅ローンの残債が残る場合には、当然銀行の抵当権も残ったままになってしまいます。抵当権が残ったままの不動産は、売却が非常に困難です。

そこで、このような住宅を売却したい場合には、住宅ローンを組んだ夫婦と銀行が話し合い、不動産の売却をしやすいように住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があるのです。

不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとして、夫が住み続ける


この方法は、住宅ローンの基本的な条件である「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という形になりますので、銀行側にとって大きな問題とされることはありません。

この場合は、「不動産の時価」から「ローン残高」を差し引いた額を、『財産分与』の対象と考えます。

例えば、時価3000万円のマンションで、まだローンが1500万円残っている場合、マンションの時価からローン残高を差し引いた1500万円が財産分与の対象となります。
(もし、マンションの時価からローン残高を差し引いた額がマイナスの場合も、「マイナスの財産」として、それも財産分与の対象となります。)

妻が住み続けるために、住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に移す


この方法も「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という形になりますので、妻が住宅ローンの借り換えをできる状況にあれば、銀行側にとって問題となることはありません。

具体的には、住宅ローンを引き受ける妻が新たに住宅ローンを申し込み、今までの夫名義の住宅ローンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるという手続きになります。

ですから、この方法を選択するためには、妻にも安定した収入がなければなりません。
夫が住宅ローンを申請した時と同様に、妻が単独で住宅ローンの残債に匹敵する額の住宅ローンを申し込み、銀行で審査を受ける必要があるからです。

そのためには、妻自身がきちんと正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが前提になります。専業主婦やパート勤務などでは、いくら担保となる自宅があっても、住宅ローンを借り替えるのは難しいでしょう。

連帯保証人をはずれるには

夫が申込人となって不動産の住宅ローンを組んだ場合、妻がその連帯保証人になることはよくあります。
 
連帯保証人とは、主たる債務者である夫がローンを支払えなくなった場合に、夫に代わってその支払いをしなくてはならない立場の者のことを指します。

この連帯保証人は、離婚したからといってその責任がなくなりません。妻の連帯保証は夫との契約ではなく、あくまで妻と銀行との間の契約だからです。
ですから、銀行の同意がなければ、妻は連帯保証を外れることは出来ません。たとえ離婚しても夫が死亡しても、連帯保証人は外れることは不可能です。

しかし、どうしても住宅ローンの連帯保証から抜けたい場合、妻自身に代わる連帯保証人を用意できれば、銀行との交渉した上で連帯保証人を外れることができる場合があります。

具体的には夫側の親族で、一定の収入・資産を持っている人が、妻に代わって連帯保証人になってくれるということであれば、妻は連帯保証人を外れられる可能性があります。

ですから、離婚を強く希望しているのが夫側の場合で、「私に代わる連帯保証人を用意してくれれば、離婚に同意する」という形で夫側と交渉することも可能です。
 

税金問題

不動産の財産分与では、税金の問題にも注意が必要です。

譲渡所得税

不動産の場合でいえば、「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価(建物については減価償却後の価額)」よりも値上がりしていれば、その差益(=譲渡益)に対して、財産分与をした方に譲渡所得税がかかります。

ですが、譲渡益が発生していても、財産を分与する側の譲渡所得税を抑える方法も紹介しておきます。
この方法は、財産分与をするタイミングが「離婚前」なのか「離婚後」なのかが非常に重要になってきます。

譲渡所得税と贈与税には、下記1、2の控除があります。
 
1.居住用不動産であり、譲渡する相手が親族でない場合は、時価3000万円までの譲渡益が非課税

2.婚姻期間20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合は、贈与税に関して2000万円の配偶者控除有り

上記の1,2の下線部分に注目していただきたいのですが、ここで所有権の登記を移す時期が重要になってきます。

つまり、1の制度利用するので有れば「離婚成立後」に所有権を移転する必要があります。
また、反対に2の制度を利用するので有れば「離婚成立前」に、所有権を移転する必要があるのです。 
このタイミングには、十分注意してください。

なお、このABの控除は、あくまで居住用不動産にのみ適用される控除ですので、その不動産の所有者が実際に住んでいる不動産を譲渡する場合にのみ適用されるもので、別荘やセカンドハウスなどの不動産には適用されません。

贈与税

離婚に伴う財産分与や慰謝料については、原則的には贈与税は課税されません。 


不動産取得税

財産分与として土地や建物、マンションなどの不動産を受け取ると、「受け取った側」に固定資産税評価額の3%(ただし、土地の場合はその2分の1)の不動産取得税がかかります。(建物については1200万円を固定資産税評価額から控除されます)

ただし、離婚においての不動産取得税は、「夫婦の財産の清算」として受け取った分にはかかりません。
これに対し、「慰謝料として不動産を受け取った場合」や、「妻の生活保護のために夫が不動産を与えた場合」などは、不動産取得税が課税されます。
 

登録免許税

夫婦の一方から分与された不動産を法務局に登記するためにかかる税金です。財産分与を受けた側に固定資産税評価額の2%の登録免許税がかかります。
この登録免許税も、不動産取得税と同様に「分与した側が支払う」と取り決めることも可能です。

 

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