滋賀県彦根市の司法書士・FP事務所　おうみ＠法務事務所／債務整理・相続・離婚・会社設立・不動産登記

競売とは

裁判所から競売通知書が届いたということは、債権者（抵当権者）が競売を申立し、裁判所がそれを受理したという通知です。

ここで大切なことは任意売却を考えているのであれば、もはや一刻の猶予もなく、任意売却をする手続に入る必要があるということです。

また仮に競売手続であっても、この段階では入札日などは明確になっていませんから、少なくとも1，2ヶ月は現在の住宅に住み続けることができます。

さて、ご自身で任意売却を選択した場合には、不動産業者と「専任媒介契約書」を取り交わし、競売と同時進行で任意売却を進めていくことになります。
もし、購入者が見つかった場合は、任意売却での処分を債権者に同意してもらう必要があります。


競売が行われる前になんとか購入希望者を見つけて、契約・販売する必要があり、ここで購入希望者が現れなかった場合には、競売になってしまいます。
物件情報を見せられた不動産購入希望者が購入にいたるまでに2,3か月程度しか猶予がないのです。


ちなみに競売を申し立てられた物件の売買、譲渡、賃貸などを防ぐ為に競売を申し立てられた事実を裁判所により公示（一般に公表）されることになります。　


これが裁判所より公表されると、早ければ数時間後に、不動産の営業マンがひっきりなしに押し寄せてくる事態にもなります。
その営業マンは自社との専任媒介契約を結ぶことを執拗に迫ってきます。


また、そのような営業マンは、物件の情報を聞きだそうとして、隣近所に出向いていき、対象となる物件やそこに居住している家族の情報などを聞き出そうとします。
そのような環境で暮らしていくのは、大変につらいことだと思います。


競売であれ、任意売却であれ、不動産の売買代金で支払いきれないローンについては、手続後も残った債務の支払いは継続されます。
また、一般的に競売になってしまった場合は、任意売却に比べ、安く売却されてしまう場合が多く、その場合、債権者へ配当（返済）される額は少なく、残債務は任意売却に比べより多く残り、最終的には、残った債務について自己破産以外選択肢がないということも考えられます。

競売後の住宅ローン

競売終了後も住宅ローンの問題は解決せず

競売であれ、任意売却であれ、不動産の売買代金で支払いきれないローンについては、手続後も残った債務の支払いは継続されます。

ですので、長期間支払いを怠り、債権者から裁判等をかけられた場合は、それ以降、預金・給料・自動車等の財産の差押えなどをされる場合もあります。

競売後の残債務は、債権として転売買されることもある

競売後に残った債務（残債務）は、債権としてサービサー（債権回収業者）の間で転売されることもあり、債権が売却された途端に新しい債権者から厳しい催促が来るというような事態が起きることもあります。
また、新たに連帯保証人を要求されてしまうこともあります。

 
競売後に残った債務（残債務）は連帯保証人に請求される

連帯保証人がいる場合には、当然ながらその連帯保証人にも請求がいきます。
最終的には、連帯保証人の預金・給料・自動車等の財産が差押えられたり、連帯保証人の不動産が新たに競売にかけられたりすることもあります。
信頼して連帯保証人になってくれた恩人に申し訳ないことです。

 

自己破産をする

競売で家を失ってしまっているうえ、残った住宅ローンの返済をたとえば月々５万円とか７万円などの水準で継続させられる場合もあります。半年、１年と払い続けてみたけれど、やはり生活が苦しいので、と結局は自己破産をする人もいるのが現状です。

といったことも必要になってきます。

 

不動産競売決定通知とは

債権者（抵当権者）が競売を申立し、裁判所がそれを受理したという通知です。

この書類が通知された時点で、競売が既に開始しているということですから、任意売却を希望するのであれば、一刻の猶予もありません。そのまま放っておくとやがて「入札期日」の通知が送られてきます。この「入札期日」が届いてから慌てて任意で売ろうとしても、理論的には可能ですが現実問題としては不可能だと考えるべきでしょう。 

また、2007年10月以降は競売までのスピードが非常に早くなってきています。
従来であれば、競売を申し立てられてから入札まで６～７か月ほどかかるのが通例でした。

しかし最近では、競売の申し立てから３か月後には入札となってしまうケースが増えてきています。
これはサービサーなどの債権者が、不良債権の処理を早めようとするための処置です。

 

専任媒介と一般媒介

専任媒介とは

数ある不動産業者の内、１社のみに仲介または売買を依頼する方法です。
賃貸仲介または売買仲介の一切を、一社のみの不動産業者に一任することを指します。
( ※但し管理契約とは別になります。）

 
依頼を受けた不動産業者は、７日以内に※「指定流通機構（例えば、レインズ）」へ登録するとともに、2週間に1回以上、業務処理状況を「文書にて」売主へ報告しなければなりません。


この契約の場合、売主が自ら見付けた相手先（例えば、自分の知人や親族、あるいはその紹介を受けた人など）に売却するときには、依頼した業者を通さずに売買契約を行うことができます。

 

一般媒介契約とは

不動産の媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に、重複して媒介や代理販売を依頼することが許されるもののことです。

一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなりますが宅建業者側からすると、成功報酬を得られる可能性が低くなるため積極的な媒介行為を行わない場合もあるので、注意してください。

 

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